仲介公司一魚兩吃且明知產權不完整仍進行買賣　律師：可提合約無效之訴

▲周姓地主提出土地買賣過程簽署的相關文件。

【焦點時報/記者羅蔚舟報導】新竹市周姓市民後人繼承近百坪祖產，由於有家人擔心越晚處分，困難度也會隨之增加，因此，5年前決定委任仲介公司賣地，沒想到當時仲介公司除受託賣地，仲介公司更是拿500萬做頭期款買地。只是，土地訴訟糾纏5年才獲解決，加上願出售共有人未逾3分之2，產權不完整，無法強制出售，要求解約仲介公司置之不理，該地主質疑仲介公司利用手段卡關買賣。熟知消保法的法界人士表示，仲介公司受託賣地，仲介公司又自已買地，沒有做到利益迴避，加上合約也有爭議，可提合約無效之訴。

▲周姓地主位於新竹市水田街的土地。

周姓地主說，這塊位於新竹市水田街的土地，是爺爺過世後留給後代子孫的土地，因所有兄弟姐妹感到年紀都上60歲，兒孫漸多，深怕愈晚愈難處理，因此與3位堂兄弟達成共識賣掉土地變現。他們透過蕭姓代書協助做為介紹人，找了知名房屋仲介公司尋找買家，因此於107年11月22日正式與該房屋仲介公司竹市1家加盟店簽訂一般委任銷售契約書，2筆地號共99.37坪，每坪分別以48萬及46萬元販售，總價近5千萬元，全程在張姓特約代書協助下簽委託銷售契約書。

周姓地主表示，當時仲介公司調查過土地狀況，土地是早年先人向蘇姓地主買下，土地未做分割，須透過訴訟才得以強制分割，但仲介公司仍讓他們簽委任書銷售。讓他驚訝的是，仲介公司陳姓負責人隨後就現身表明公司以5440萬元買下周家的這2塊土地。周姓地主說，當時很開心去特約代書辦公室簽這筆買賣。

周姓地主表示，雖他滿腹疑問，但為了促成買賣順利，他當下簽下買賣合約，而蕭姓代書在現場打電話給在海外的堂兄弟，並由蕭姓代書代簽2個堂兄弟的名字完成簽約，當時對方拿了2張支票各450萬及50萬元做為訂金，並簽訂買賣合約。

當時仲介公司及張姓代書擬定一份特約條款，要求賣家簽署，內容寫道：買賣標的仍在訴訟進行中，雙方約定待判決確定再簽履約保證，並辦理備證手續。第一期款項交由代書保管，等新約簽訂再匯款入履約保證專戶。雙方皆知這塊土地是鄰地做整體開發使用，兩契約是從屬契約，任一契約終止或解除，另一契約無效力。

由於他們提出強制分割訴訟，與鄰地蘇家訴訟，歷經1、2審花了5年時間，台灣高院才判決確定可分割，只是他的堂兄弟在這段時間過世，讓這筆買賣增添難度。事後，這筆買賣其他6個兄弟姐妹不願意出售，雖4人佔有土地的59.49%，未超過3分之2的比例，所有權也僅4人同意販售，同時也未通知共有人優先承買，他有可能吃上官司的風險，因此他與仲介公司談判2次未果，甚至發文要求該房屋仲介公司總部解約也遭置之不理。

周姓地主認為，仲介以這種方式騙他們賣土地，受委託的仲介公司既是仲介又是買家，且明知產權不完整，還故意進行買賣，深覺遭到詐騙，因此他已委由律師發函向該房屋仲介公司總部及仲介公司要求解約，也不排除舉發該仲介公司違規。

錢炳村律師表示，這2筆土地買賣疑點重重，辦理委託及買賣都是同一天，賣家沒有合約審閱的時間，仲介公司以買方的立場向4個僅持有59%土地共有人訂定買賣合約，未獲其他共同有人同意，而出售100%的土地，知道產權不完整，未達強制出售條件，明顯是瑕疵。

而且，當時簽訂是以每坪48及46萬元買2筆土地，但最後買賣成交價換算變每坪62萬元，甚至買家支付的支票也未兌現，買方沒出任何錢就卡住買賣，賣方可主張合約無效。熟知消保法的法界人士表示，用仲介公司受託賣土地，而且又是用仲介公司名義簽約買地，是明顯有瑕疵，可向法院提出契約無效。